A Bruxelles, travers les renseignements urbanistiques, le législateur entend mettre à jour l’existence d’éventuelles infractions qui affectent un bien préalablement à sa mise en vente. Le but est de profiter, dans la mesure du possible, de la transaction immobilière pour mettre fin à la situation infractionnelle.
En vue de diminuer la charge administrative qui incombe aux communes et d’accélérer en conséquence les délais de délivrance des renseignements urbanistiques, le législateur bruxellois de 2017 a revu à la baisse l’ampleur des informations à transmettre à ceux qui en font la demande.
Par contre, à travers l’obligation imposée au candidat vendeur ou au professionnel qui l’assiste de joindre un descriptif sommaire du bien qui fait l’objet de la demande, le législateur permet aux communes de mettre à jour plus aisément l’existence d’une situation potentiellement problématique.
Les renseignements urbanistiques à fournir à Bruxelles
Il faut distinguer deux types de renseignements urbanistiques : les « petits » renseignements visés à l’article 275, alinéa 1er du COBAT des « grands » renseignements, plus précis à demander par le propriétaire du bien ou les personnes qu’il missionne à cet effet ou qui interviennent dans le cadre d’une transaction immobilière (Exposé des motifs, p. 149).
Les « petits renseignements » urbanistiques (article 275, alinéa 1er du Cobat)
Toute personne intéressée peut, à tout moment, demander des « petits renseignements » à la Commune où se situe le bien.
Il s’agit plus précisément des informations suivantes :
« 1° la destination prévue par ces dispositions réglementaires ;
2° le cas échéant, les conditions auxquelles un projet de construction est soumis ;
3° si, à la connaissance de la commune, l’immeuble est repris dans les limites d’un plan d’expropriation et dans ce cas, la désignation du pouvoir expropriant et la date de l’arrêté autorisant cette expropriation ;
4° si l’immeuble est repris dans les limites d’un périmètre soumis au droit de préemption et, dans ce cas, la désignation du ou des pouvoirs préemptants et leur ordre de priorité et la date de l’arrêté fixant les limites dudit périmètre ;
5° si l’immeuble est inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement ;
6° si l’immeuble est repris à l’inventaire des sites d’activité inexploités ;
7° l’existence éventuelle d’un plan d’alignement en vigueur sur le bien ».
Concrètement, de telles informations, très générales, sont d’une utilité très relative.
Les « grands » renseignements urbanistiques à fournir au propriétaire, … (article 275, alinéa 2 du Cobat)
Le titulaire d’un droit réel sur le bien (c’est-à-dire le propriétaire, l’emphytéote, l’usufruitier, …), les personnes qu’il mandate ou autorise expressément ou encore les personnes qui interviennent dans le cadre d’une transaction immobilière (c’est-à-dire les notaires et les agents immobiliers) peuvent solliciter, à tout moment, des informations plus complètes.
Il s’agit plus précisément des informations suivantes :
« 1° la date et l’intitulé des derniers permis, certificats et autorisations pertinents octroyés ou refusés sur ce bien ;
2° la date et l’objet d’éventuels constats d’infractions relatifs au bien, dressés dans le cadre des articles 300 et 301, et les suites qui y ont été réservées ».
Ces informations donnent déjà une idée plus claire de la situation urbanistique d’un bien et sur l’existence d’une potentielle situation infractionnelle.
Toutefois, le contenu de ces renseignements urbanistique dépend des informations dont la Commune dispose dans son dossier. Elles ne font dès lors pas l’objet d’une vérification sur place et rien ne permet de garantir leur exhaustivité et leur exactitude.
L’obligation de déposer un descriptif sommaire en cas de transaction immobilière (article 276/1 du Cobat)
Lorsqu’un propriétaire entend mettre son bien en vente, lui ou les personnes qu’il désigne (agent immobilier, notaire) doivent communiquer les « grands » renseignements urbanistiques visés à l’article 275, alinéa 2 du COBAT à l’acquéreur.
Dans une telle hypothèse, la demande de renseignement urbanistique adressée à la Commune s’accompagne nécessairement d’un descriptif sommaire.
Conformément à l’article 3, § 1er de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 29 mars 2018 « relatif aux renseignements urbanistiques », le descriptif sommaire peut se limiter à une description littérale du bien si elle permet de comprendre parfaitement sa situation. A défaut, un ou plusieurs croquis ou plans doivent compléter cette description. Un reportage photo est facultatif.
Contenu du descriptif sommaire
L’article 3, § 2 du même arrêté précise que le descriptif sommaire doit contenir les informations suivantes :
« 1) l’adresse exacte du bien décrit ainsi que le numéro de la ou des parcelles cadastrales ;
2) les caractéristiques des façades visibles depuis l’espace public et des toitures ;
3) la destination ou l’utilisation de chaque construction ou partie de construction lorsque leur destination ou utilisation diffère ;
4) le nombre d’unités de logement incluses dans le bien et leur répartition ;
5) le nombre d’emplacements de stationnement ».
Utilité du descriptif sommaire
Grâce à ce descriptif sommaire, les autorités communales peuvent détecter des divergences entre la situation de droit du bien telle qu’elle ressort de son dossier administratif. Par conséquent, elle peut attirer l’attention sur ces divergences dans les renseignements délivrés (Exposé des motifs, p. 149).
Ainsi, le candidat vendeur et, le cas échéant, les professionnels qui l’assistent dans le cadre de la transaction immobilière se voient informés de la situation potentiellement infractionnelle du bien mis en vente.
Les propriétaires concernés peuvent dès lors tenter de résoudre le problème avant que la mise du bien sur le marché et ce, de deux manière. La première consiste à lever la contradiction par exemple en démontrant que les actes et travaux en cause faisaient l’objet d’une dispense de permis au moment de leur mise en œuvre. Si la Commune accepte cette démonstration, elle délivrera alors des renseignements urbanistiques corrigés. La seconde consiste à régulariser la situation soit en remettant les lieux en état, soit encore en obtenant (si c’est possible) un permis de régularisation.
Si le vendeur n’entend pas régulariser la situation infractionnelle avant la mise en vente du bien, il ou à défaut les professionnels qui le conseillent doivent alors veiller à informer au plus tôt les candidats acquéreurs de la situation. En outre, les parties ont intérêt à déterminer, dès le compromis de vente, les modalités de son règlement (personne en charge, conditions, etc.). L’article 276/1 prévoit que l’acquéreur doit se voir communiquer une copie des renseignements urbanistiques communiqués par la Commune ainsi que du descriptif sommaire avant la passation de l’acte authentique.
Les limites du système
Les renseignement urbanistiques à Bruxelles ne sont pas infaillibles
Toutefois, l’absence de divergences entre la situation de fait du bien telle qu’elle ressort du descriptif sommaire et du contenu du dossier d’urbanisme et le fait qu’il ne contient pas de procès-verbal de constat d’infraction ne garantit pas qu’aucune irrégularité n’affecte le bien.
La vérification sur les lieux de la conformité des renseignements fournis et du descriptif sommaire reste dès lors une précaution indispensable. En effet, la Commune ne contrôle pas la réalité et l’exhaustivité du descriptif sommaire. Elle précise au contraire qu’il « n’engage en rien la commune dès lors que celle-ci n’intervient pas dans son élaboration ».
Par ailleurs, la mise à jour d’une divergence par la Commune dans les renseignement urbanistiques ne signifie pas nécessairement que le bien est en situation infractionnelle.
Lorsqu’elle fournit de tels renseignements, la Commune ne détermine pas si l’auteur des modifications non identifiées dans le dossier du bien (changement d’affectation, variation du nombre de logements, etc.) les a réalisées à une époque où ces opérations ne nécessitaient pas de permis préalable ou bénéficiaient d’une dispense. Les renseignements urbanistiques pourraient alors pointer à tort une situation comme infractionnelle.
Dans de telles situations, l’insécurité juridique demeure.
L’obligation de fournir les renseignements urbanistiques à Bruxelles intervient tardivement
De plus, le moment où le vendeur doit communiquer les renseignements urbanistiques – soit au plus tard avant la passation de l’acte authentique – ne sécurise pas complètement la transaction immobilière.
Ainsi, dans la publicité réalisée en vue de la mise d’un bien sur le marché, le vendeur, l’agent immobilier ou le notaire ne doit faire état de ces renseignements qu’en cas de délivrance endéans le délai de 30 jours dont elle dispose conformément à l’article 4 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 29 mars 2018 « relatif aux renseignements urbanistiques ».
S’il ne les ont pas reçus, les articles 280 et 281 du COBAT précisent qu’ils peuvent se contenter d’indiquer « à quelle date la demande de renseignements urbanistiques a été adressée à la commune » et qu’ils tiennent gratuitement la preuve de l’envoi de la demande et le descriptif sommaire visé à l’article 276/1 à la disposition de toute personne intéressée.
Or, faut-il le dire, les autorités respectent rarement le délai de 30 jours. De nombreux biens aboutissent donc mis sur le marché alors que les renseignements urbanistiques restent non connus.
Quelles démarches entreprendre pour éviter les problèmes?
Dès lors, le candidat acquéreur pourrait avoir fait son offre sur la base d’informations lacunaires. De la même manière, la conclusion du compromis de vente pourrait intervenir sans que l’acquéreur (voire les deux parties) ait conscience de la situation infractionnelle du bien et, en conséquence, sans qu’il détermine comment résoudre la situation infractionnelle.
Pour cette raison, les parties à une transaction immobilière ont tout intérêt à ne pas adopter une attitude passive et, au besoin, à prendre l’initiative de consulter directement le dossier d’urbanisme du bien auprès de la Commune
Un tel conseil vaut également pour les professionnels amenés à jouer un rôle dans la transaction immobilière et notamment pour l’agent immobilier. Ce dernier, censé recueillir les renseignements de la part du vendeur et qui dispose la possibilité de les vérifier sur place, se trouve en première ligne pour percevoir les situations potentiellement les plus problématiques.
Pour toute question relative aux infractions urbanistiques, vous pouvez prendre contact avec Alexandre PATERNOSTRE ou Fabien HANS.