Permis de régularisation simplifié à Bruxelles

Le législateur a prévu un mécanisme de « permis simplifié ». Ce dernier permet de régulariser rapidement des situations infractionnelles anciennes et potentiellement non problématiques lorsqu’elles ressortent par exemple des renseignements urbanistiques.

Conditions de mise en œuvre du permis simplifié

En application de l’article 330, § 3 du COBAT, les travaux effectués sans permis avant le 1^er janvier 2000 peuvent faire l’objet d’un permis d’urbanisme délivré au terme d’une procédure simplifiée (sans enquête publique, commission de concertation, etc.) lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• La réalisation des actes et travaux précède le 1^er janvier 2000. D’après les travaux préparatoires (p. 163), la charge de la preuve de cette antériorité incombe au demandeur de permis, qui peur l’apporter par toute voie de droit (factures, contenu d’un bail ou d’un état des lieux, des photos ayant dates certaines, données de Bruciel ou d’un autre site internet, registre de la population, documents émanent de VIVAQUA, de SIBELGA ou d’un autre fournisseur d’eau, de gaz ou d’électricité, etc.) ;
• Les actes et travaux en cause respectent la législation en vigueur soit au moment de leur mise en œuvre, soit au moment du dépôt de la demande ;
• Les actes et travaux en cause ne font pas l’objet d’un avis négatif de la part du SIAMU ;
• Les actes et travaux en cause ne devaient pas être soumis à une évaluation des incidences.

Toutes les situations infractionnelles qui répondent à ces conditions doivent faire l’objet d’une régularisation.

Consécration d’un droit à la régularisation

Comme l’a souligné la Section de Législation du Conseil d’État dans son avis, les propriétaires d’un bien affecté d’une infraction commise avant le 1^er janvier 2000 et qui réunit les conditions prévues dans cette disposition ont un droit subjectif à la régularisation de leur bien.

En d’autres termes, l’autorité n’a pas d’autre choix que de délivrer rapidement le permis de régularisation en cas de réunions de ces conditions : elle ne fait que reconnaitre l’admissibilité d’une situation existante (Travaux préparatoires, pp. 163-164).

Le législateur bruxellois a voulu ôter toute marge d’appréciation à l’autorité délivrante (Travaux préparatoires, p. 163). Il impose donc un respect strict des conditions, excluant toute application sous condition ou par dérogation. En effet, recourir à l’un de ces mécanismes reviendrait à réintroduire par la fenêtre la marge d’appréciation que le législateur a précisément voulu écarter.

Cette solution est efficace parce qu’elle ne repose pas sur la conformité des actes et travaux concernés à la notion — ô combien subjective — de bon aménagement des lieux. Elle clarifie la situation du bien et renforce ainsi la sécurité juridique.

Subsistance de l’obligation d’introduire une permis de régularisation classique

Si la situation à régulariser ne respecte pas strictement la législation de l’époque ou la législation actuelle, le demandeur ne pourra pas s’autoriser de l’article 330, § 3 du COBAT.

Le propriétaire doit alors introduire une demande de permis de régularisation « classique ». Cette procédure peut impliquer une enquête publique et la consultation de la Commission de concertation.

Critères à prendre en compte pour apprécier une demande de régularisation

Lors de l’examen de cette demande, l’administration doit suivre plusieurs règles précises, fixées par la jurisprudence du Conseil d’État :

• Elle doit aussi apprécier les travaux au regard des critères du « bon aménagement des lieux » qui s’appliquaient à l’époque. C’est un exercice complexe, mais incontournable (C.E. n°248.916 du 13 novembre 2020).
• Elle ne peut pas se laisser influencer par le fait accompli. Cela signifie qu’elle doit expliquer avec soin les raisons pour lesquelles elle accorde (ou refuse) le permis, sans tenir compte de l’existence des travaux (C.E., n°251.060 du 24 juin 2021) ;
• Elle doit appliquer les règles d’urbanisme qui étaient en vigueur au moment où les travaux ont eu lieu. Si le propriétaire souhaite bénéficier d’une ancienne réglementation, il doit prouver à quelle date précise les travaux ont été faits (C.E., n°248.983 du 20 novembre 2020).

Conclusions

L’administration qui reçoit une demande de permis de régularisation se trouve face à une mission délicate. Elle doit prouver qu’elle n’accorde pas le permis simplement en raison de la réalisation des travaux. En même temps, elle doit évaluer la demande en se basant sur les règles d’urbanisme et les critères du bon aménagement qui étaient en vigueur au moment des faits.

Pour lui faciliter la tâche — et augmenter les chances d’obtenir le permis — ajouter une note explicative parait recommandé. Cette note devrait contenir des informations précises sur la date des travaux, la réglementation applicable à l’époque, et les critères d’aménagement alors en vigueur.

Pour toute question relative aux infractions urbanistiques et aux permis de régularisation, vous pouvez prendre contact avec Alexandre PATERNOSTRE ou Fabien HANS.