Les règles relatives aux infractions d’urbanisme en Région de Bruxelles-Capitale se trouvent aux articles 300 à 313/14 du COBAT, issus de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 30 novembre 2017, entrée en vigueur le 1er septembre 2019.
Différentes infractions urbanistiques
En la matière, se rend coupable d’une infraction la personne qui met en œuvre des actes ou travaux soumis à permis sans avoir obtenu le permis d’urbanisme au préalable, mais également la personne qui maintient les travaux réalisés en infraction.
Cette deuxième infraction, dite « de maintien », est une infraction continue. En d’autres termes, elle ne se prescrit qu’à partir du moment où elle prend fin, soit en raison d’une remise du bien dans son état initial, soit à travers l’obtention d’un permis d’urbanisme de régularisation.
Conséquences de l’infraction urbanistique de maintien
L’infraction de maintien se transmet en même temps que le bien vendu. Par conséquent, la personne qui achète un bien entaché d’une infraction urbanistique devient donc à son tour, souvent à l’insu de son plein gré, coupable d’une infraction de maintien qui subsiste tant qu’il n’y met pas fin.
L’infraction de maintien fait dès lors peser une insécurité juridique importante sur les transactions immobilières.
Ainsi, lorsqu’elle s’opère au cours de la phase précontractuelle ou entre la signature du compromis de vente et de l’acte authentique, elle peut en effet faire capoter la transaction immobilière. Lorsque la ou les infractions sont mises à jour après le transfert du bien – à l’occasion d’une demande de permis d’urbanisme, d’une vente ultérieure … – les conséquences peuvent être encore plus dommageables. En effet, l’obtention d’un permis de régularisation ne sera pas toujours possible, à tout le moins, sans diminuer la valeur du bien ou sans coûts.
L’infraction urbanistique de maintien et l’acquéreur de bonne foi
Une telle situation s’avère évidemment problématique pour les acquéreurs qui ont acheté un bien de bonne foi, c’est-à-dire en ignorant les infractions qui l’affectaient.
Lors de la dernière réforme du COBAT, le législateur a souhaité augmenter la sécurité juridique des transactions et de protéger l’acquéreur de bonne foi par le biais de trois mécanismes (http://weblex.brussels/data/crb/doc/2016-17/131580/images.pdf).
- Un mécanisme préventif à travers la mise en place système de renseignements urbanistiques préalable à la transaction immobilière plus performant (articles 275 à 276/1 du CoBAT).
- Un mécanisme curatif à travers permis de régularisation simplifié permettant de régulariser une série d’actes et travaux réalisés avant le 1er janvier 2000 (l’article 330, § 3, du CoBAT).
- Un mécanisme protecteur en instaurant une prescription au profit de l’acquéreur de bonne foi (sur le sujet cliquez-ici).
Ces mécanismes présentent toutefois d’importantes lacunes et ne permettent pas de résoudre une situation infractionnelle.
Pour toute question relative aux infractions urbanistiques, vous pouvez prendre contact avec Alexandre PATERNOSTRE